Νέα ρύθμιση για τη δόμηση σε οικισμούς: Τα όρια των μικρών χωριών μένουν ως έχουν!

Κατατέθηκε στη Βουλή τροπολογία από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία στοχεύει στη διατήρηση των υφιστάμενων ορίων σε μικρούς οικισμούς, αντιμετωπίζοντας ένα χρόνιο πολεοδομικό ζήτημα που προέκυψε από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η ρύθμιση, που ενσωματώνεται στο σχέδιο νόμου για την προώθηση του βιομεθανίου και του υδρογόνου, αποσκοπεί στην παροχή πολεοδομικής ασφάλειας σε περισσότερους από 9 στους 10 οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, προστατεύοντας τα περιουσιακά δικαιώματα και ενισχύοντας τη δημογραφική προοπτική της περιφέρειας.

Το πρόβλημα και οι επιπτώσεις των αποφάσεων του ΣτΕ

Το ζήτημα αναδείχθηκε μέσα από μια σειρά αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) το 2017, το 2019 και το 2022, οι οποίες ακύρωσαν όρια οικισμών σε περιοχές όπως το Λασίθι, το Πήλιο και η Πάρος. Το ΣτΕ έκρινε ότι οι Νομάρχες, οι οποίοι είχαν αρχικά καθορίσει αυτά τα όρια, ήταν αναρμόδιοι και ότι τα κριτήρια οριοθέτησης που είχαν ακολουθηθεί ήταν ανεπαρκή.

Αυτό είχε ως αποτέλεσμα την οικοδομική αδράνεια στους συγκεκριμένους οικισμούς, με μηδενική έκδοση οικοδομικών αδειών για χρόνια. Επιπλέον, έθεσε σε εν δυνάμει αμφισβήτηση την οριοθέτηση περίπου 12.000 οικισμών σε όλη την Ελλάδα, οι οποίοι είχαν οριοθετηθεί με αποφάσεις Νομαρχών και όχι με Προεδρικό Διάταγμα.

Το Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) και η Αρχική Πρόταση του ΥΠΕΝ

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας είχε προτείνει ένα Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) που καθόριζε για πρώτη φορά ενιαία κριτήρια και μεθοδολογία για την οριοθέτηση των οικισμών προ του 1983 και κάτω των 2.000 κατοίκων. Στόχος ήταν η ενοποίηση και επικαιροποίηση της αποσπασματικής νομοθεσίας, αποκαθιστώντας την αξία των ιδιοκτησιών και την ασφάλεια δικαίου. Το ΠΔ κρίθηκε απαραίτητο για την απρόσκοπτη υλοποίηση του εμβληματικού προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης».

Ωστόσο, κατά την επεξεργασία του ΠΔ στο ΣτΕ, προέκυψε ζήτημα με την απόρριψη της Ζώνης Γ (των εξωτερικών ορίων του οικισμού) για αδόμητα ακίνητα, ειδικά σε περιπτώσεις όπου οι νομαρχιακές αποφάσεις δεν πληρούσαν τα απαιτούμενα επιστημονικά κριτήρια. Σημειώνεται ότι το ΠΔ δεν αφορά οικισμούς άνω των 2.000 κατοίκων, νέους οικισμούς μετά το 1983, ή παραλιακούς οικισμούς που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου.

Η Λύση: Ζώνες Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ) και Περιοχές Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ)

Για την επίλυση αυτής της εκκρεμότητας, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εισάγει δύο νέα πολεοδομικά εργαλεία:

1. Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.): Αφορά οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους και επιτρέπει τη διεύρυνση του ορίου τους πέραν της Ζώνης Β1 (πυρήνας οικισμού) μέχρι το σημερινό τους όριο, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης. Στη Ζ.Α.Ο. προβλέπονται όροι δόμησης με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας οικοπέδων από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Οι χρήσεις γης θα είναι συμβατές με τον χαρακτήρα του οικισμού.

2. Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.): Σχεδιάστηκε για οικισμούς με πληθυσμό από 701 έως 2.000 κατοίκους. Επιτρέπει, στο πλαίσιο Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τον καθορισμό ως Π.Ε.Χ. της περιοχής που εκτείνεται πέραν της Ζώνης Β1 έως το σημερινό όριο του οικισμού. Στην Π.Ε.Χ., τα άρτια γήπεδα θα έχουν ελάχιστο εμβαδόν από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο 15 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Οι χρήσεις γης θα καθορίζονται κατόπιν τεκμηρίωσης, με στόχο την ήπια ανάπτυξη, την απορρόφηση οικιστικών πιέσεων και την ενίσχυση της τοπικής οικονομίας (π.χ. αγροτουρισμός, οικοτουρισμός).

Η νομοθετική παρέμβαση αυτή κρίθηκε αναγκαία και επείγουσα για να μην καθυστερήσει το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», το οποίο αποτελεί ορόσημο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Παράλληλα, η ρύθμιση προστατεύει τις ήδη γενόμενες συναλλαγές εντός των ΖΑΟ, διασφαλίζοντας ότι οικόπεδα που είχαν δημιουργηθεί νομίμως θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Μέρος μιας ευρύτερης πολεοδομικής μεταρρύθμισης

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας τονίζει ότι η νέα αυτή ρύθμιση δεν είναι αποσπασματική, αλλά εντάσσεται σε μια ευρύτερη πολεοδομική μεταρρύθμιση, τη μεγαλύτερη των τελευταίων 100 ετών. Η μεταρρύθμιση περιλαμβάνει την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας και την εκπόνηση του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» για όλη την Επικράτεια, με προϋπολογισμό που αγγίζει το ένα δισεκατομμύριο ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης. Το πρόγραμμα περιλαμβάνει:

• 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για 731 Δημοτικές Ενότητες

• 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για 99 Δημοτικές Ενότητες

• 12 Αυτοτελείς Μελέτες Οριοθέτησης Οικισμών

• Αυτοτελή Μελέτη για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.)

• Αυτοτελή Μελέτη Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών

Με αυτά τα μέτρα, η κυβέρνηση επιδιώκει να βάλει τάξη στον χώρο με σαφείς κανόνες, δίνοντας προτεραιότητα στην αποκέντρωση και τη στήριξη του δημογραφικού στην περιφέρεια.